每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤

谁曾想，停留这个院门前杂草半腰高的年前地方竟然是曾经的“中国十大豪宅”——深圳东部华侨城天麓。

6月30日，深圳《每日经济新闻》记者实地探访发现，处豪该项目距离2号线终点站盐田站约15分钟车程，停留主打联排和独栋别墅。年前项目周边除了道路就是深圳山林，并未看到成熟的处豪商业配套，此前规划的停留商业街目前也未有店铺入驻。

一些房源处于长期无人居住状态，年前部分别墅的深圳外墙皮都已脱落，经久失修，处豪院子跟门前的停留杂草已长至半腰高。此外，年前因项目地处大侠谷、深圳茶溪谷、云海谷、大华兴寺等旅游景区，项目周边偶尔还能看到部分观光游客。

“目前还在售的主要是天麓3区的产品，均价6万~6.5万元/平方米，面积在100~150平方米不等，此外联排别墅的花园属于赠送，一楼花园也有100多平方米。目前三区大概还有40套可售房源。”现场工作人员表示，这个价格已经比前几年低了很多，所以还有很久以前买了这房子的业主不是很满意。

这佐证了阿里法拍这几天一套房距离首拍降价265万元，但依然流拍的事实。

多数拍卖房源流拍

近日，阿里法拍一套223平方米的天麓3区莱茵庄园46栋A501房产流拍，起拍价为558万元，折合单价2.52万元/平方米。

该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。

对于天麓以前的售卖价格，上述工作人员表示并不知情。不过公开资料显示，天麓在2008年开盘时的价格为7.5万元/平方米，每套总价达到2000万~3000万元。也就是说，10多年过去了，项目每平方米均价反而便宜了1万多元。

目前该豪宅的指导价为5.5万元/平方米。也就是说，如果按照拍卖价2.52万元/平方米计算，不仅比开盘均价跌去了80%，该价格也仅相当于指导价的5折。

记者在阿里法拍查询天麓的过往拍卖记录了解到，近5年来天麓共有60次拍卖记录，但整体看成交的并不多，多数被拍卖的房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。

从该小区近期的成交情况来看，6月12日，219.32平方米的天麓6区31栋502房产以597.7万元成交，折合单价2.72万元/平方米；去年10月9日，245.32平方米的天麓3区51栋1号房产以1553万元成交，折合单价6.33万元/平方米。

前述工作人员则举例，“跟大梅沙最近的天麓5区，有几套别墅是业内顶级设计师设计的，除了品质一流，购房者购买这里的别墅，还相当于买了一个山头，不过这些别墅价格是以亿为单位的。”

记者注意到，链家网上天麓挂牌的项目并不多，未超过10套，也没有前述亿级豪宅。

但与相关中介询问，对方还是会告知业主的真实挂牌价。比如天麓6区一套223平方米的4室2厅，业主挂牌价980万元，折合单价4.39万元/平方米；而一套天麓7区的5室3厅独栋别墅，面积为353.35平方米，参考价1944万元，但业主的实际挂牌价为7000万元，折合单价19.81万元/平方米。

昔日“楼王”没落

公开资料显示，东部华侨城位于深圳盐田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近 9 平方公里，是华侨城（SZ000069，股价5.94元，市值487.19亿元）投资35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区，由酒店、文旅、地产等板块组成。

据深圳房地产信息网显示，天麓共分为4个地块分8区开发，主打的是洋房和别墅，整体规划了大峡谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域。其中天麓的住宅产品，单价最高的当属2009年入市的天麓8区，曾以13万元/平方米单价晋升深圳楼王。

记者注意到，自2007年天麓1区开盘后，至今15年时间过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言天麓的房价并未呈现太大变化。甚至2017年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000万元售卖天麓8区独栋别墅。

“深圳盐田、大梅沙的滨海豪宅火热的年头已经很远了，一二十年前曾有很多富豪在这边扎堆，也被诸多投资者称为深圳东部的黄金海岸线，不过后来香蜜湖、深圳湾等豪宅片区崛起，来这边买豪宅的相对就变少了。”在深圳从业多年的资深经纪人罗鹏6月28日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

看到盐田区豪宅无人竞买，一位深圳地产自媒体创始人在其粉丝群评论道，好的自然风景有时候也“有毒”，它不仅能打动人，也很容易坑人，豪宅同样离不开城市资源，单纯的山水就是荒郊野岭；有了城市资源加持，山水才会真正变身为豪宅区。