导读：出售价不超过57亿，化解合楼面单价不到7000元，部信而当地的托成新房均价早已超过2万，接盘方捡了大便宜。功亿此次交易目的贷款多家地产，是信托项目为了“化解”中融信托的债务。滨慕公司拟代向中融信托支付款项。积极

（上海信托圈）

房地产信托“化解”是化解信托公司和地产公司共同考题，只是化解“化解”这道考题需要时间一步步化解！

5月6日晚，部信阳光城公告转让位于浙江永康市的托成6幅优质地块化债。

去年7月，功亿阳光城斥资61.45亿元从当地政府手里购得这六块土地，贷款多家地产合计建筑面积超过85万平米。信托项目如今出售对价为不超过57亿元，积极合楼面单价不到7000元，而当地的新房均价早已超过2万，接盘方杭州本土房企滨江集团捡到了大便宜。

中融33亿贷款“化解”

根据阳光城公告，公司拟签署协议，将持有100%权益的杭州高光置业有限公司，转让给杭州滨江房产集团股份有限公司持有100%权益的子公司杭州缤慕企业管理有限公司，交易总对价预计不超过57亿元。

杭州高光置业有限公司的子公司金华虹光置业有限公司拥有位于浙江省永康市经济开发区的六宗地块的国有建设用地使用权。

从公司披露的交易标的杭州高光置业股权结构来看是明股实债。杭州高光置业目前只有单一股东――中融国际信托有限公司（中融信托），持有高光置业100%股权，另外中融信托还持有高光置业债权33.04亿元。但公告中阳光城却称“浙江阳光城持有目标公司100%权益”。

信息显示，浙江阳光城是高光置业成立时的股东，但在去年8月9日退股，中融信托随即成为持股100%的单一股东。

而此次交易目的，自然是为了化解“股东”中融信托的债务。滨慕公司拟代浙江阳光城向中融信托支付款项，高光置业100%股权由中融信托直接变更至滨慕公司，交易完成后滨慕公司持有高光置业100%股权。

滨江集团捡到大便宜

不要看阳光城此次转让的6幅地块处于一个四五线县级市，实际上土储还算优质。

2021年7月阳光城曾公告，公司全资子公司杭州高光置业拟以61.45亿元收购永康市智信持有的金华虹光100%股权以及对标的公司的应收债权。层层穿透之下，永康市智信是永康市政府控制的企业，永康市国资办持股97.25%，浙江省财政厅持股2.75%。

永康市智信共拥有7幅地块，土地用途均为商住，使用权期限为70年。其中，地块一已开发建设，约300套商品住宅已经全部销售完毕。其余6幅地块均已具备直接开发资质，合计计容面积达到了85.6万平米，按楼面积计算，阳光城拿地单价大约7000元出头。

公开信息显示，2021年1-8月份，永康共计出让7宗涉宅用地，平均成交楼面价15118元/？。对比来看，在7月份通过收购拿地的阳光城七千出头的楼面价显然是非常划算的买卖。

公司自己也称，“以上项目均位于浙江省永康市核心区位，已具备直接开发资质”“本次收购项目质地优良，估值合理，无重大法律瑕疵，本次交易完成后，公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展”。

可惜的是，不到一年时间“换了人间”，公司所有的努力都给别人做了嫁衣。即便按照57亿的最高对价（实际成交价待评估后确定），滨江集团此次通过转让获取土地的平均楼面价也不到7000元/平。

永康作为“中国五金之都”，在浙江省内素来以经济发达、民众富裕著称，由于房价明显高于金华市本级，永康与义乌一样，是浙中地区最为特立独行的区域之一。

链家的数据显示，永康今年4月二手房均价23600元/？，部分楼盘甚至超过4万/？。一手房方面，2022年4月永康市共成交商品房205套，平均成交价20413元/？。

多家信托积极化解地产项目

2月25日，恒大发布公告称，已与光大信托和五矿信托签订了合作协议，将旗下位于重庆、东莞、佛山、广州的四个项目分别转让给两家信托，后者同时将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼。

通过此次股权转让，恒大可收回在项目上部分前期投资款约19.5亿元，可缓解项目涉及的债务约70.1亿元。

恒大在公告中强调，信托机构承诺，无论项目公司是否能清偿其投入，信托都将争取保障相关项目开发完成并完成交楼。

具体来看，恒大将位于重庆和东莞的两个项目的股权与债权打包出售给了光大信托，其中包括重庆恒大黛山华庭项目10%股权及2.79亿元债权、东莞恒大悦龙台项目的9.8712%股权及5亿元债权。合计交易对价为10.3亿元。交易完成后，光大信托将持有两个项目100%股权。

恒大表示，通过与光大信托的出售事项，其可收回在项目上部分前提投资约10.3亿元，同时可缓解债务合计约27.7亿元。

在与五矿信托的交易上，恒大也同样将佛山铂睿府项目和广深国际文旅城项目的股权、债权打包出让，总交易对价为11亿元。

其中包括佛山铂睿府项目9.23%股权及2.4亿元债权、广深国际文旅城项目21.94%股权及6.4亿元债权。转让完成后，恒大还将在两个项目中分别保留39.77%、40.03%的股权。

恒大表示，通过与五矿信托的交易，其将收回在项目的部分前期投资共约9.2亿元，可化解涉及的债务约42.4亿元。

另外，国民信托积极“化解”新力地产长沙项目。

国民信托重新组建琥珀园项目运营团队，引入润和城输出管理和品牌；引入北京康信君安资产管理有限公司提供代管服务，对工程质量、施工进度、成本控制等进行监督管理；在琥珀园项目物业管理方面，引入万科物业，提供更优质物业服务；经与各级政府、项目债权人、各施工单位、营销渠道等反复沟通，琥珀园项目于2021年12月29日实现项目复工，计划于春节后全面复工。目前紫园项目（二期）正在开展前期工作。